토지거래허가구역에서 집을 매수하게 되면 2년간 실거주 의무가 부여돼 임대 매물이 줄어 서울 전역과 경기 12개 지역의 전월세난이 더욱 가속화될 것으로 전망된다.
20일 한국부동산원에 따르면 서울의 아파트 월세통합가격지수(2025년 3월=100)는 지난달 101.51로 집계돼 2015년 이후 역대 최고치를 기록했다. 이 지수는 지난해 1월 96.87에서 지난해 9월 98.92, 올해 5월 100.30 등으로 꾸준히 상승했다.
지난달 서울 아파트 평균 월세는 144만 원으로 집계돼 월별 기준 역대 최고치를 기록했다. 이재명 정부의 6·27 대출 규제 이후 전세 매물 부족이 심화하면서 월세가 가파르게 오르고 있다.
서울 아파트 월세는 올해 1월 134만 원을 시작으로 증가하고 있다. 주택담보대출을 6억 원으로 제한하는 6·27 대출 규제로 인해 내 집 마련 수요가 억눌렸고 전세 계약을 갱신하려는 세입자가 늘었다. 올해 7~9월 서울 아파트 전세 계약 3만2839건 가운데 44%가 갱신 계약이었는데 이는 지난해 같은 기간 30%에서 14%p(포인트) 늘었다.
계약 갱신이 이어지면서 시장에 풀리는 전세 매물이 줄었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1월 1일 기준 3만1814건에서 이날 2만4442건으로 22.9% 감소했다. 이러한 영향으로 전셋집을 구하지 못한 세입자들은 월셋집으로 몰렸다.
이로 인해 월세 부담도 늘었다. 지난달 기준 서울 자치구에서 6월 대비 월세가 가장 크게 오른 지역은 광진구로 3개월 만에 3.48% 오른 169만 원으로 집계됐다. 그 외에 △송파 3.33% △강동 3.13% △영등포구 2.7% 등의 순으로 월세가 올랐다.
앞으로 전세의 월세화 현상은 뚜렷해질 것으로 전망된다. 정부가 서울 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 전세 매물 출회로 이어지는 갭추자가 막혔고 시장에 풀리는 전세 매물도 예년보다 줄어들게 됐다.
규제지역 주택담보대출도 기존 6억 원에서 15억 원 초과 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 차등 제한하면서 실수요자들의 내 집 마련이 한층 어려워졌다. 기존 세입자들의 전세 계약 갱신과 매물 감소로 이어지는 요이니다.
임대차보호법 개정안 추진도 월세 전환을 부추기고 있다. 한창민 사회민주당 의원은 계약갱신청구권을 1회에서 2회로 확대하고 갱신 시 임대차 기간을 2년에서 3으로 연장하는 주택임대차보호법 일부개정안을 발의했다. 개정안이 통과되면 집주인들이 시장에 전세 물건을 내놓을 유인이 줄어들게 된다.
전문가들은 10·15 대책을 계기로 전월세 구하기가 더 어려워질 것으로 전망하고 있다. 이번 대책에는 토지거래허가구역 지정에 따른 2년 실거주 의무 부여는 물론 수도권 1주택자의 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 등 전세 거래를 위축시키는 내용들이 들어있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 매매 가격이 많이 올라 전세 가격은 지난해보다 덜 오른 편”이라며 “하지만 2026년부터는 공급 감소 문제가 더 심해지고 기준금리 인하 추세도 이어질 예정이라 전세와 월세 가격이 더 오를 수 있다”고 전망했다.